وفاء بدل إيجار العقار وضمان إستيفائه في القانون المدني العراقي (دراسة تحليلية مقارنة )

الملخص

إتجه المشرع الكردستاني وبعد عام 2008 الى تغيير مسلكه في مسائل قانون إيجار العقار وارتأى الرجوع الى القواعد العامة الواردة في القانون المدني تاركاً لإرادة المتعاقدين (المؤجر والمستأجر) الحرية في تحديد طريقة الوفاء ببدل إيجار العقار ووقته ومكانه ، أما قبل سنة 2008 فقد كانت عقود إيجار العقار تخضع الى قانون إيجار العقار المرقم (78) لسنة 1979 المعدل والمتصف بقواعده الآمرة والمتعلقة بالنظام العام مع اقتران البعض منها بجزاءات قانونية جراء مخالفتها .وهذا التحول في اتجاه المشرع الكورستاني يفسر واستنادا إلى الأسباب الموجبة الواردة في قانون تعديل تطبيق قانون إيجار العقار رقم (78) لسنة 1979 المعدل في إقليم كورستان – العر اق لجعل القانون منسجماَ مع السياسة الاجتماعية والاقتصادية في الإقليم ولتحقيق أهداف التشريعات الاجتماعية والاقتصادية وبغية تحقيق التوازن بين طرفي عقد الإيجار بنظرة عادلة تقوم على أساس المساواة ومراعاة الظروف الاجتماعية والاقتصادية وتعزيز الروابط الاجتماعية في المجتمع الكردستاني وتشجيع الحركة العمرانية والاستثمارات بصورة عامة في مجال السكن وتشجيع القطاع الخاص للمساهمة في تخفيف أزمة السكن .الإ أن التعديل المذكور لم يطبق في موعده المقرر بل تم تمديد عقود الإيجار بالنسبة للعقارات المؤجرة لغير أغراض السكنى بالقانون رقم (16) لسنة 2010 (قانون التعديل الأول لقانون إيجار العقار رقم (9) لسنة 2008 ) وسبب ذلك وبحسب ما بينته الأسباب  الموجبة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ،ومنحهما فترة أخرى ليكونا على دراية بالأوضاع القانونية الجديدة للمأجور لتدبير أمورهما ، وإعطاء المهلة الكافية لوسائل الإعلام لنشر الوعي القانوني في هذا المجال .ثم صدر قانون رقم (19) لسنة 2013  إيقاف قانون إيجار العقار رقم (9) لسنة 2008 ثم صدر القانون رقم (8) لسنة 2015 والذي سمي بقانون إيقاف العمل بقانون  تطبيق إيجار العقار رقم (9) لسنة 2008 لمدة سنة كاملة أي  لغاية 15/7/2016.وبعدها لم يصدر عن المشرع الكورادستاني أية تعديلات أو إيقاف تطبيق قانون،  مما يعني سريان قانون تعديل تطبيق قانون  إيجار العقار المرقم (9)لسنة 2008 . وعليه تم اختيار البحث في موضوع الوفاء ببدل إيجار العقار وضمان استيفائه في القانون المدني العراقي بالمقارنة مع القانون المدني الأردني والمصري . لغرض بيان ملائمة قواعد الوفاء ببدل إيجار العقار مع طبيعة العقد والقانون المدني ، وماهي القواعد الواجب إتباعها في حالة امتناع أو رفض المؤجر لاستلامه ، ومدى كفاية ضمانات الوفاء ببدل إيجار العقار، وهل راعى المشرع مسألة التمييز بين العقارات السكنية المؤجرة لغرض السكن والعقارات المؤجرة لغير أغراض السكن.وتوصلت الدراسة الى خضوع القواعد المتعلقة بوفاء بدل إيجار العقار إلى قانون الإرادة بالدرجة الأساس ثم عرف الجهة أو المنطقة ، مما يعني أن تلك القواعد مفسرة غير متعلقة بالنظام العام .كما جاء مسلك المشرع العراقي وعند تنظيمه لأحكام وفاء بدل إيجار العقار ضمن اتجاهين ،الاتجاه الأول إيراده قواعد  ضمن أحكام عقد الإيجار كما في حالة طريقة الوفاء ومواعيده ، الاتجاه الثاني الإحالة إلى القواعد العامة -سواء الواردة في القانون المدني أم قانون المرافعات المدنية - كما في حالة امتناع المؤجر عن تسلمه بدل إيجار العقار وضمان استيفائه( من حيث الامتياز والحجز الاحتياطي ، والحق في الحبس للضمان ).أضف إلى ذلك بأن القواعد المتعلقة بوفاء بدل إيجار العقار تسري على جميع حالات تأجير العقار وبغض النظر عن الغاية من التأجير ، وهو اتجاه ينسجم وطبيعة عقد الإيجار الوارد في القانون المدني . ويوصي الباحث بضرورة إعادة النظر في مسالة العودة الى أحكام القانون المدني سيما وان هدف المشرع لم يتحقق بل تفاقمت المشاكل بسبب تغير الظروف .وإحاطة مستأجر العقارات السكنية بضمانات مناسبة لأحواله المالية والمعيشية ضمن قانون خاص يطبق على إيجار العقار السكني وهو مسلك القانون الإتحادي العراقي.